(Denna sida skall bara vara tillgänglig via direkt länk. Ej länkar i andra sidor, ej hittas genom sökning.
Endast avsedd för direkta adressater.)

 

Om detta dokument

Syftet med detta dokument är att vara underlag till mäklare med erfarenhet av Ålands skärgård och Kökar för att få en bättre uppskattning av marknadsvärde av fastigheten.

KONFIDENTIELLT INFORMATION: avsett för endast direkta mottagare, ingen vidare spridning utan Johans skriftliga medgivande.

JCM25 är en av Johan definierad projektidentitet som används för hans dokumentation/support av Carita, med Max, dödsbo, arbete påbörjat 2025.

Dokumenthistoria

Datum	Vem	Vad
Maj 2026 r0	Johan	Första release

SAMMANFATTNING

Att fyllas i när samlat in information från mäklare.

#	Vad	Värde
1. G1	Kan det vara idé att dela upp fastigheten? (Väldigt “spretig”)	?
2. G1,5	(Kostnader, tid, … att göra sådant om kanske bör överväga)	?
3. G2	Verkar vara en ganska svag marknad för fastigheter på Kökar, med tanke på ser flera fastigheter som varit ute lång tid, år. Bedömning av marknaden i allmänhet där ute?	?
4. G3	Någon allmän försäljningsstatistik tillgänglig för Kökar/Ålands skärgård? Hur många fastigheter säljs det överhuvudtaget där ute per år?	?
5. G4	Vad ÄR efterfrågat, om något speciellt?	?
6. G5	Uppskattning av hur lång tid det kan ta att sälja? “~Average”	?
7. G6	Det bästa vi kan göra för att bli av med den? Öppen diskussion.	?
8. V1	Värdeuppskattning, från-till, Skifte 1 (~5,7 ha, fasta Kökar)	?
9. V2	Värdeuppskattning, från-till, Skifte 2 (52,2 ha Vatten + ~ 7,8 ha Land på ön Karlhäran)	?
10. V3	Värdeuppskattning, från-till, Skiften 3-5 (~0,31 ha Land på 3 öar/skär)	?
11. V4	Värde Hela fastigheten (∑ av ovan, eller kanske någon rabatt)	?
12. V5	Kostnad för värdering
13. F1	Försäljningsomkostnader? Mäklararvode, andra avgifter, som säljaren står för. (Försäljningspris – Försäljningsomkostnader – Vinstskatt = Netto till säljare.)	?
14. F2	Andra kostnader	?

G1,..: Generella frågor
V1,..V3: värdering, “go to market”, försäljningspris att överväga att lista i annons
F1: relaterade till försäljning inkl kostnader i allmänhet, något jag helt missat…?!

 

Ägande och förvaltning

Fastigheten ägs av dödsboet efter Max och Carita Carlberg.  Förvaltning av dödsboet sköts av Johan Särkinen och Petter Karlberg, båda syskon-barn-barn till Max Carlberg.

Primär kontakt	Johan Särkinen
	johan.sarkinen@gmail.com
	+1-214-535-4402 (mobil – SMS/iMessages, FaceTime fungerar; i.e. Apple’s ekosystem), bosatt i USA (Austin, Texas, UTC-5/6 – bra tider för telefonsamtal är: U.S. Central Time: 06:00-12:00. Eastern Eur. Time: 14:00-20:00
	Se även https://jandp.biz/projects/jcm25/vem-ar-johan/

Snabböversikt – viktiga data

Flertalet uppgifter från Lagfartsbevis (2024).

#	Vad	Värde
1	Fastighetsbeteckning:	318-407-12-16
2	Namn:	KOPPARHOLM
3	Typ av registerenhet:	Lägenhet
4	Kommun:	Kökar (318)
5	Totalarea:	66,01 ha
6	Jordareal:	13,81 ha (uppdelat på 5 skiften, mer detaljer nedan)
7	Vattenareal:	52,20 ha (används för att indirekt räkna ut storlek av land på Karlhäran)
8	Planesituation:	Ej planlagt
9	Antal skiften:	5
10	Andelar i samfällda:	Ja  (enligt en uppgift, men inte ännu rätt ut detaljer, om korrekt, vilka)
11	För att köpa, äga:	Kräver hembygdsrätt (ej via ansökan, vad kan förstå, p.g.a. storlek, strand, vatten, …)
12	Fastighetskatt VERO:	€ 0 (VEROs bedömning är att värdet för ”ekonomisk användbarhet” är så lågt att de inte ens skickar ut årliga fastighetsdeklarationer)

Introduktion

Fastigheten 318-407-12-16 ligger på längst ut i åländska skärgården på Kökar, och på östra sidan av Kökar i en del som heter Vålö, del av Hellsö – så långt det går att komma från färjefästet för skärgårdstrafiken på öns nordvästra sida. (Bilvägen syns i figuren nedan, ungefär 12 kilometer, 15 minuter med bil.)

Figur 1: Översikt: Åland -> Kökar -> Fastigheten, med dess 5 skiften

• Restid från Mariehamn till Kökar är runt 3 timmar med bil och färja.
  • Ok, jag är väl allt lite snäll i den bedömningen, mer åt 3,5+ timme. (För mer ärlig uppskattning, med lite reserv. Har länge använt 3 timmar som en rund och trevlig siffra. “Marketing number” med amerikansk marknadstänkande…)
• Från Sverige, kan man räkna en heldag av resande, från t.ex. 07:45 i Stockholm till anländer Kökar runt 19- eller 21-tiden beroende på årstid och färjor.
• Total restid från fasta Finland till Kökar kan också räknas i en heldag, med färjor och kanske en del öar och broar. Via fasta Åland eller Galtby (Pargas), Skärgårdstrafikens Södra linje.

Översikt av fastigheten och dess 5 skiften

Totalt ca 66,01 ha över 5 skiften

Figur 2: Fastigheten 318-407-12-16, ”KOPPARHOLM” med de 5 skiftena

 

Skifte 1 – 5,7 ha, på fasta Kökar

Skifte 1 är runt 5,7 ha stort och är beläget vid s.k. Kopparholm i östra Vålö. Av skiftets areal utgör kanske runt 2,7 ha åkermark och resterande del utgör bergsbunden skogsmarkimpediment. I nordöstra hörnet angränsar skiftet till en långgrund vik.

Figur 3: Skifte 1, karta

Från ett användningsområde kan man dela upp detta skifte i två stycken olika delar:

(1a)	”Skogstomt”, till stor del bergigt och kuperat men med plan gångstig ner till viken och sjön. Notera att den plana marken här har ett antal servitut med rätt att gagna, inklusive rätt för t.ex. båt i viken. Mer nedan.
(1b)	Jordbruksmark, del av Vålö fjärden (understruket i rött i figuren ovan), t.o.m. namnet indikerar vatten, låglänt område.
(R)	Indikerar grävda rännan i den långgrunda viken med återkommande underhållsbehov. Räkna med runt kanske 0,5 till 0,7 meter max djupgående för båt, kort rigg om utombordare. Eka, mindre motorbåt, definitivt inte fråga om några segelbåtar… Grävda rännan är i regel ganska smal och man måste följa utstakad rutt.

 

Figur 4: Skifte 1, flygfoto, med förklarande markeringar

318-407-12-16 är belastat av en mängd servitut, ett antal som härrör till arvsskiften från Daniel och Selma Carlberg (som båda dog under 1972) och deras fastighet 318-407-12-1, som då till största del övertogs av Max Carlberg, make till Carita, och med gåvor av sedermera avstyckade fastigheter till hans syskon.

• Områden i gult markerar områden som ger andra fastigheter nyttjanderätt genom servitut och avtal.
• (B) rätt att ha båtplats, enligt -“-
• (P) rätt att ha parkering för ett par fordon, enligt -“-
• (S) indikerar “stigen ner till sjön”, den gångstig som använts i 100+ år för att just gå ner till sjön.
• (V) visar ”vägen” för (lättare) bilar att ta sig till parkeringen, anlagd runt 2020, går över vattendrag / dike som ligger parallellt med den enskilda vägen på ”Sillos” (grannfastighet).
• (R) den blå linjen visar del av rännan i viken.

Foton nedan visar ett år med högvatten som gick utöver åkrarna.
Både bilderna tagna på vägen mellan de två åkrarna alldeles vid korsningarna av väger.
Vänstra bilden ner emot viken, norrut, och den högra österut, tillbaka över vägen man kom ner över (vägen till höger i bild),

Skifte 2 – 60 ha, ön Karlhäran med omgivande vatten

Skifte två omfattar runt 60 hektar, varav cirka 7,8 hektar (60-52,2)  utgör huvuddelen av ön Karlhäran, medan resterande yta består av angränsande vattenområden. Karlhäran ligger i Kökars östra skärgård, ungefär 2,8 km från fasta Kökar. Avståndet till båtplatsservitutet på skifte ett är cirka 4,3 km. Ön är mestadels bergig och delvis kuperad. I den sydöstra delen finns en relativt skyddad vik som erbjuder möjlighet till båtplats.

Figur 5: Skifte 2, karta, ön Karlhäran med vatten

Obs! Det är ”bara” större delen av ön Karlhäran och omgivande vatten som inbegrips av skifte 2. Dvs:

• 52,2 ha Vatten, per lagfart
• Dvs ca. 7,8 ha Land på ön (från ”runt 60” – 52,2 (Vatten) [ha])
  • Omkring 95% av ön Karlhäran, inte hela ön då en tomt på västra sidan ej ingår.

 

Skiften 3-5 – 0,31 ha, Norra revet och två små skär

Skiftena tre, fyra och fem utgör ön Norra Revet tillsammans med närliggande mindre öar och skär. Öarna består främst av sand och grus och har sannolikt ingen byggnadsrätt. Däremot är öar med liknande karaktär populära utflyktsmål, trots att de ligger i utkanten av Kökars östra skärgård. Denna typ av öar är sällsynta på den öppna marknaden.
(0,31 ha uträknat från totalt 66,01 ha – 5,7 skifte 1 – 60 skifte 2.)

Figur 6: Skiften 3-5, karta, tre små öar/skär inklusive Norra revet

(Inte mycket mer att kommentera runt dessa. Gissar på inget eller väldigt lågt marknadsvärde, vem vill ha några skär lång ute i skärgården, till vad…)

 

EOP