J&P
Sverige / USA
J&P

Fastigheten på Kökar

Översättning till andra språk

OBS! Automatisk översättning genom Google fungerar så där.

  • Dvs, det fungerar INTE (så bra) att välja annat språk när man är på en redan översatt sida.
    • Svenska ursprungssidan (https://jandp.biz/projects/jcm25/fastigheten-kokar/)
      • till Engelska eller Finska: OK
    • Från översatt sida (https://jandp-biz.translate.goog/projects/jcm25/fastigheten-kokar/?…)
      • till andra språk: FÖRVÄNTA FELMEDDELANDE

Introduktion

Denna sida skapades för att ge en bättre beskrivning av hur fastigheten där ute faktiskt ser ut, vilka olika beståndsdelar med lite kommentar på varje del.

(Denna sida skall bara vara tillgänglig via direkt länk. Ej länkar i andra sidor, ej hittas genom sökning.
Endast avsedd för direkta adressater. )

Andra, generella, resurser

Snabböversikt – viktiga data

Flertalet uppgifter från Lagfartsbevis (2024).

# Vad Värde
1 Fastighetsbeteckning: 318-407-12-16
2 Namn: KOPPARHOLM
3 Typ av registerenhet: Lägenhet
4 Kommun: Kökar (318)
5 Totalarea: 66,01 ha
6 Jordareal: 13,81 ha (uppdelat på 5 skiften, mer detaljer nedan)
7 Vattenareal: 52,20 ha (används för att indirekt räkna ut storlek av land på Karlhäran)
8 Planesituation: Ej planlagt
9 Antal skiften: 5
10 Andelar i samfällda: Ja (faktor i rätt att få köpa, nästa punkt)
11 För att köpa, äga: Kräver hembygdsrätt (ej via ansökan, vad kan förstå, p.g.a. storlek, strand, vatten, …)
12 Fastighetskatt VERO: € 0 (VEROs bedömning är att värdet för ”ekonomisk användbarhet” är så lågt att de inte ens skickar ut årliga fastighetsdeklarationer)

Inledning

Fastigheten 318-407-12-16 ligger på längst ut i åländska skärgården på Kökar, och på östra sidan av Kökar i en del som heter Vålö, del av Hellsö – så långt det går att komma från färjefästet för skärgårdstrafiken på öns nordvästra sida. (Bilvägen syns i figuren nedan, ungefär 12 kilometer, 15 minuter med bil.)

Figur 1: Översikt: Åland -> Kökar -> Fastigheten, med dess 5 skiften

  • Restid från Mariehamn till Kökar är runt 3 timmar med bil och färja.
    • Ok, jag är väl allt lite snäll i den bedömningen, mer åt 3,5+ timme. (För mer ärlig uppskattning, med lite reserv. Har länge använt 3 timmar som en rund och trevlig siffra. “Marketing number” med amerikansk marknadstänkande…)
  • Från Sverige, kan man räkna en heldag av resande, från t.ex. 07:45 i Stockholm till anländer Kökar runt 19- eller 21-tiden beroende på årstid och färjor.
  • Total restid från fasta Finland till Kökar kan också räknas i en heldag, med färjor och kanske en del öar och broar. Via fasta Åland eller Galtby (Pargas), Skärgårdstrafikens Södra linje.

Översikt av fastigheten och dess 5 skiften

Totalt ca 66,01 ha över 5 skiften

Figur 2: Fastigheten 318-407-12-16, ”KOPPARHOLM” med de 5 skiftena

 

Skifte 1 – 5,7 ha, på fasta Kökar

Skifte 1 är runt 5,7 ha stort och är beläget vid s.k. Kopparholm i östra Vålö. Av skiftets areal utgör kanske runt 2,7 ha åkermark och resterande del utgör bergsbunden skogsmarkimpediment. I nordöstra hörnet angränsar skiftet till en långgrund vik.

Figur 3: Skifte 1, karta

Från ett användningsområde kan man dela upp detta skifte i två stycken olika delar:

(1a) ”Skogstomt”, till stor del bergigt och kuperat men med plan gångstig ner till viken och sjön.

Notera att den plana marken här har ett antal servitut med rätt att gagna, inklusive rätt för t.ex. båt i viken. Mer nedan.
(1b) Jordbruksmark, del av Vålö fjärden (understruket i rött i figuren ovan), t.o.m. namnet indikerar vatten, låglänt område.
(R) Indikerar grävda rännan i den långgrunda viken med återkommande underhållsbehov.

Räkna med runt kanske 0,5 till 0,7 meter max djupgående för båt, kort rigg om utombordare. Eka, mindre motorbåt, definitivt inte fråga om några segelbåtar… Grävda rännan är i regel ganska smal och man måste följa utstakad rutt.

 

Figur 4: Skifte 1, flygfoto, med förklarande markeringar

318-407-12-16 är belastat av en mängd servitut, ett antal som härrör till arvsskiften från Daniel och Selma Carlberg (som båda dog under 1972) och deras fastighet 318-407-12-1, som då till största del övertogs av Max Carlberg, make till Carita, och med gåvor av sedermera avstyckade fastigheter till hans syskon.

  • Områden i gult markerar områden som ger andra fastigheter nyttjanderätt genom servitut och avtal.
  • (B) rätt att ha båtplats, enligt -“-
  • (P) rätt att ha parkering för ett par fordon, enligt -“-
  • (S) indikerar “stigen ner till sjön”, den gångstig som använts i 100+ år för att just gå ner till sjön.
  • (V) visar ”vägen” för (lättare) bilar att ta sig till parkeringen, anlagd runt 2020, går över vattendrag / dike som ligger parallellt med den enskilda vägen på ”Sillos” (grannfastighet).
  • (R) den blå linjen visar del av rännan i viken.

(1a) “Skogstomt”

  • Inte den enklaste att bygga någonting på. Kuperad, mycket berg, spretig skog.
  • Under mer än 100 år har inget byggts på denna mark, åtminstone inget kvarvarande.
  • Dock har fyra andra delar styckats av från grundfastigheten (på 1970-tal, arvs-relaterat) och även om inte har kännedom om de då direkta och individuella skälen så valde ingen mark i detta område.
    • Kanske såg det mer riskfyllt med att gräva/borra brunn närmare havet.
      • Alla tomter i krokarna har egna brunnar – borrade, vissa spränga (inget kommunalt vatten)
  • Värden:

(1b) Jordbruksmark

  • Som omnämnd, låglänt mark.
  • Foton nedan visar ett år med högvatten som gick utöver åkrarna.
    • Både bilderna tagna på vägen mellan de två åkrarna alldeles vid korsningarna av väger.
    • Vänstra bilden ner emot viken, norrut, och den högra österut, tillbaka över vägen man kom ner över (vägen till höger i bild).
  • Värden:

 

  • OBS! Som påpekats av en mäklare (maj 2026), vi bör undersöka om någon sökt stödpengar, arealstöd, för denna del eftersom om så har gjorts kan man bli återbetalningsskyldig av utbetalda pengar. (En nyhet för mig, ingen aning om dylikt kan ha skett…)

 

 

Skifte 2 – 60 ha, ön Karlhäran med omgivande vatten

Skifte två omfattar runt 60 hektar, varav cirka 7,8 hektar (60-52,2)  utgör huvuddelen av ön Karlhäran, medan resterande yta består av angränsande vattenområden. Karlhäran ligger i Kökars östra skärgård, ungefär 2,8 km från fasta Kökar. Avståndet till båtplatsservitutet på skifte ett är cirka 4,3 km. Ön är mestadels bergig och delvis kuperad. I den sydöstra delen finns en relativt skyddad vik som erbjuder möjlighet till båtplats.

Figur 5: Skifte 2, karta, ön Karlhäran med vatten

Obs! Det är ”bara” större delen av ön Karlhäran och omgivande vatten som inbegrips av skifte 2. Dvs:

  • 52,2 ha Vatten, per lagfart
  • Dvs ca. 7,8 ha Land på ön (från ”runt 60” – 52,2 (Vatten) [ha])
    • Omkring 95% av ön Karlhäran, inte hela ön då en tomt på västra sidan ej ingår.

 

  • Fisket runt ön är tyvärr inte vad det varit… Från “barndomens” sjuttiotal då man alltid fick både abborre och gädda på spö så är det intet nuförtiden – gäller Kökar generellt. Fisket nuförtiden är med nät. (Allt för hushållsbruk, inget kommersiellt.)
  • (Och om någon skulle vilja ha något “helt eget”, “en hel egen ö” så tyvärr – finns en tomt som inte ingår.)
  • Värden:

 

Skiften 3-5 – 0,31 ha, Norra revet och två små skär

Skiftena tre, fyra och fem utgör ön Norra Revet tillsammans med närliggande mindre öar och skär. Öarna består främst av sand och grus och har sannolikt ingen byggnadsrätt. Däremot är öar med liknande karaktär populära utflyktsmål, trots att de ligger i utkanten av Kökars östra skärgård. Denna typ av öar är sällsynta på den öppna marknaden.
(0,31 ha uträknat från totalt 66,01 ha – 5,7 skifte 1 – 60 skifte 2.)

Figur 6: Skiften 3-5, karta, tre små öar/skär inklusive Norra revet

  • (Inte mycket mer att kommentera runt dessa. Gissar på inget eller väldigt lågt marknadsvärde, vem vill ha några skär lång ute i skärgården, till vad… Vilket också bekräftats vid samtal med mäklare.)
  • Värden:

 

Värderings-“diskussioner”

Marknadsvärden

Generellt, från diskussioner med mäklare:

  • Ja, säljas i delar, alldeles för spretigt för någon enskild intressent
  • En målgrupp kan vara ålänningar som utflyttat mindre än 5 år sedan (som fortfarande har kvar hembygdsrätt – krav för denna fastighet, hel eller i delar spelar i princip ingen roll)
Skifte(n) Bouppteckningen Användning Faktiskt värde
Skifte 1 € 15 000 1a) Bygga stuga? (Ingen av oss, eller oss kända, skulle göra det – finns bättre marker för detta, till salu på Kökar (och som varit ute till försäljning under flera år – mycket trög marknad där ute). ? Från diskussion m mäklare, kanske stycka av och säljes som en del
1b) Bruka marken ? -“-
(måste kolla med lokala jordbrukare för intresse och vad beredda att betala)
Skifte 2 € 15 000 Tja, bygga stuga?
Måste ordna eget vatten eller släpa, egen el, utedass		 ? -“-
(måste ses för bättre värdering)
Skifte 3-5 € 10 000 Inget… € 0 -“-
∑ € 40 000

 

VERO, fastighetsskatt (€ 0)

(Från email nummer 15 2026-05-06)

Värde per VERO, skatt: faktiskt snudd på ingenting i ett skattehänseende.
(Dvs ett ekonomiskt värde mindre än runt €1000 som med skattesats på Kökar skulle ge årlig fastighetsskatt på under €10 varför vi inte ens får någon fastighetsdeklaration att betala skatt på. De skickar tydligen helt enkelt inte ut några papper om beskattningen är så låg. Och dödsboet har aldrig sett några fastighetsdeklarationer – varken förra året eller nu. Låter snudd på osannolikt men vad Petter fick höra i snacket med VERO.)
Wow, visste inte att skattevärdet kunde vara så lågt men inte helt förvånande när lärt mig mer vad som och hur delar faktiskt värderas.
Vi MED fastigheter där ute vet ju att värden är väldigt låga och våra årliga fastighetsskatter ligger runt €100 och uppåt, MEN det är för *bebyggda* tomter, med av VERO fastslagna skattevärden på runt €10k och uppåt.
I fallet av Caritas-fastigheten ute på Kökar:
  – Systemet värderar inte “areal” – utan “ekonomisk användbarhet”
  – i vårt fall
    – svårtillgängligt
    – ingen (eller minimal) byggrätt
    – låg produktionsförmåga
    – låg marknadsefterfrågan
Generellt:
 – vatten ≈ nära värdelöst
 – skär/berg ≈ nästan värdelöst
 – åkermark ≈ kraftigt nedvärderad (skärgårdseffekt)
Kommentarer per olika delarna som fastigheten består av:
 – Vatten (52,2 ha ≈ 79%); beskattas som “mark”, men med extremt lågt värde, I praktiken: nästan 0 € i skatt
 – Skog / impediment (del av ~11 ha): “bergsbunden skogsmark/impediment”, mycket låg produktionsförmåga, beskattning: mycket låg
 – Åkermark (2,7 ha): enda delen med något “substantiellt” värde, men: jordbruksmark i skärgård = fortfarande lågt värde
 – Öar utan byggrätt (Norra Revet m.fl.): saknar sannolikt byggrätt (viktigt!), skatteeffekt: behandlas nära: impediment / specialområde, → mycket lågt värde
 – Karlhäran (8 ha ö): potentiellt den mest intressanta delen, MEN: långt ut i skärgården, låg efterfrågan, ev. begränsad byggrätt, avgörande: finns byggrätt eller inte? (Svar: vet ej)
OBS: Detta är skatteverkets syn, på “ekonomisk användbarhet”, men kan ge lite indikering på också marknadsvärden:
 Skifte 1: €15k i bouppt., 2,7 ha åkermark – något värde, 3 ha berggrunden skogsmark/impediment – svåranvänt, något värde
 Skifte 2: €15k i bouppt. 8 ha på ön Karlhäran och 52 ha vatten, inga produktionsvärden och en bit ut i skärgården för någon faktisk sommarstuga, värde?!
 Skifte 3-5: €10k i bouppt., Norra Revet med intilliggande öar/skär, hyfsat långt ut i skärgården och kan inte se att någon skulle vilja *betala* något överhuvudtaget för dessa.
För att ge lite mer känsla för hur attraktivt en fastighet där ute faktiskt kan vara för de “icke-hängivna”, tänk er köpa och flytta till något uppe i Svenska-Finska Lappland, t.ex. Svanstein. Se https://jandp.biz/homes/kokar/liten-kommun/#SvansteinSE för jämförelse med Kökar – både små, liknande, avskilda orter.

Försäljningsmatematik

Om säljer hela eller del för olika prisnivåer:

Pris: € 40 000 € 30 000 € 20 000 € 10 000
A. Skatteberäkning
 Anskaffningsvärde, 40% av Pris – € 16 000 – € 12 000 – € 8 000 – € 4 000
 Mäklararvode (t.ex. min €3k eller 3,57%) – € 3 000 – € 3 000 – € 3 000 – € 3 000
= Kapitalvinst € 21 000 € 15 000 € 9 000 € 3 000
Skatt, att betalas av dbo (30% upp t €30k) € 6 300 € 4 500 € 2 700 € 900
B. Cashflow
Försäljningen € 40 000 € 30 000 € 20 000 € 10 000
Mäklararvodet – € 3 000 – € 3 000 – € 3 000 – € 3 000
Skatten – € 6 300 – € 4 500 – € 2 700 – € 900
C. NETTO, kvar på bankkontot = € 30 700 = € 22 500 = € 14 300 = € 6 100
Dvs, OM säljer något för € 40 000 € 30 000 € 20 000 € 10 000
För de med 9/24 del, kan förvänta sig ~ € 11 512 € 8 437 € 5 362 € 2 287
För de med 3/24 del, kan förvänta sig ~ € 3 837 € 2 812 € 1 787 € 762
För de med 4/24 del, kan förvänta sig ~ € 5 117 € 3 750 € 2 383 € 1 017
För de med 1/24 del, kan förvänta sig ~ € 1 279 € 937 € 596 € 254
Dvs, vad man som dödsbodelägare kan se som uppskattningar för reellt värde på sin del för delar i denna fastighet.