OBS! Automatisk översättning genom Google fungerar sådär.

Var försiktig med tolkning av material på andra språk än ursprunget på svenska.
Det fungerar bara att välja språk nedan när man är på ursprungssidan på svenska.

🇸🇪 Sida först skapad (på svenska) 2026-06-28 för att ha material som är lättare att maskinellt översättas till andra språk.

🇺🇸 Click here for page in English. Page first created (in Swedish) on 2026-06-28 to have material that is easier to machine translate into other languages.

🇫🇮 Klikkaa tästä suomenkieliselle sivulle. Sivu luotiin alun perin (ruotsiksi) 28.6.2026, jotta materiaalia olisi helpompi koneellisesti kääntää muille kielille.

Dvs, det fungerar INTE (så bra) att välja annat språk när man är på en redan översatt sida.
- Svenska ursprungssidan (jandp.biz/projects/jcm25/lagenheten-mariehamn/)
  - till Engelska eller Finska: OK
- Från översatt sida (https://jandp-biz.translate.goog/projects/jcm25/lagenheten-mariehamn/?…)
  - till andra språk: FÖRVÄNTA FELMEDDELANDE

(Denna sida skall bara vara tillgänglig via direkt länk. Ej länkar i andra sidor, ej hittas genom sökning.
Endast avsedd för direkta adressater. )

Sammanfattning

2025-11-13: Utsatt på marknaden, 163 000 euro.
2026-05-26: Priset sänks till 149 000 euro, sänkning med 14 000 euro, 8,6%.

På fråga om vad det finns för olika bostadsformer på Åland och hur vanliga/attraktiva:

Egnahem / villa (fastighet)
Ägarlägenhet (aktiebostad)
Andelslägenhet (din kategori)
- En liten nischmarknad
- “~10 seriösa köpare per år
  för just din typ av bostad i Mariehamn” [ChatGPT, nedan]
Hyreslägenhet
Bostadsrätt (finländsk modell, “ARA”/subventionerad)
Fritidshus / sommarstuga

Föreningen: Liten, endast 4 lägenheter. Från ChatGTP diskussion nedan:

“Det finns bara fyra lägenheter i hela bolaget.
Det är inte nödvändigtvis negativt, men vissa köpare kan fundera på:
* hur stora framtida renoveringar blir,
* hur kostnader delas,
* hur sårbar ekonomin är.
Små bostadsbolag kan av vissa upplevas som mer osäkra än större föreningar.”

ChatGTP diskussioner

Som alltid med AI-generat material så får man vara försiktig med tolkningar men saker som diskuteras nedan känns rimliga.

Diskussioner startade våren 2026 med första delar innan sänkte priset 2026-05-26 till 149 000 euro.

(Personlig referens, ej tillgänglig för andra: chatgpt.com/c/69e18253-5e0c-83ea-8353-c385e0850dd8)

Prompt: Hur är fastighetsmarknaden i Mariehamn nu och under – låt oss säga – två sista åren

Här är en ganska tydlig bild av fastighetsmarknaden i Mariehamn/Åland de senaste ~2 åren (2024–2025, med läge in i 2026):

📉 Prisbild: topp 2024 → nedåt 2025 (men inte kollaps)

2024 var ett toppår, särskilt i Mariehamn
- ca 3 650 €/m² i snitt för bostadsrätter
- drivs mycket av nyproduktion (dyrare objekt)
2025 föll snittpriset tydligt
- ca 2 846 €/m²
- men viktigt: ungefär samma nivå som 2023

👉 Tolkning:
Det är inte en “krasch” – mer en normalisering efter ett ovanligt starkt 2024.

🏠 Aktivitet (antal affärer): stabil

~700 fastighetsaffärer 2025, ungefär samma som 2024
Total omsättning ökade till ca 64 miljoner €

👉 Tolkning:

Marknaden har inte frusit
Köpare och säljare möts fortfarande → fungerande marknad

📦 Utbud & nyproduktion: viktiga drivkrafter

2024: mycket nyproduktion såldes → drog upp priser
2025: färre nyproducerade objekt → pressade ned snittpris
Samtidigt:
- utbudet ökade (rekordnivåer 2025)
- byggandet långsiktigt minskat

👉 Tolkning:

Kort sikt: mer utbud → press på priser
Lång sikt: lägre byggtakt → kan ge stöd åt priser senare

🏘️ Husmarknad (egnahem)

Genomsnitt 2024:
- ca 197 000 € per småhus
- ~229 000 € i planerade områden (typ Mariehamn/Jomala)

👉 Ingen dramatisk förändring rapporterad → stabilare än lägenheter

💸 Hyresmarknad: stigande

Ca 12,7 €/m² i Mariehamn (2024)
Upp ~10% på två år

👉 Tolkning:

Hyresmarknaden är tightare än ägarmarknaden
Bra indikator på underliggande efterfrågan

📊 Sammanfattning (viktigt)

Trend sista 2 åren:

🔼 2024: starkt år, höga priser (nyproduktion driver)
🔽 2025: prisnedgång (~–15–20% från topp), men:
- tillbaka till “normalnivå”
- aktivitet fortsatt stabil

Struktur:

📦 Högre utbud (kort sikt press)
🏗️ Lägre byggande (lång sikt stöd)
💸 Hyresnivåer upp (efterfrågan finns)

🧠 Min tolkning (lite mer analytiskt)

Mariehamn just nu är:

inte en kris-marknad
utan en klassisk post-boom justering

Det som är ganska typiskt:

Små marknader (som Åland) →
👉 känsliga för enstaka projekt (nyproduktion)
👉 stora svängningar i statistik utan att fundamenta ändras så mycket

🔎 Om du funderar praktiskt (köpa/sälja)

Köpare:
✔ bättre läge än 2024
✔ mer utbud
Säljare:
⚠ svårare än 2024
✔ men fortfarande fungerande marknad

Vill du att jag bryter ned det mer specifikt för:

lägenhet vs hus i Mariehamn
bästa områden
eller vad man faktiskt får för t.ex. 150k / 300k / 500k € just nu?

Prompt: Försöker sälja en andelslägenhet, under snart senaste året

Det du beskriver – att det tar lång tid att sälja en andelslägenhet nu – är tyvärr helt i linje med hur marknaden ser ut just nu, både på Åland och i Finland generellt.

Jag ska vara ganska rak och konkret:

🧊 Det viktigaste: marknaden är “seg”, inte död

Det sker affärer (volymen är stabil)
Men:
- fler objekt till salu än tidigare
- köpare mer försiktiga
- det tar längre tid att sälja

👉 Resultat: objekt blir liggande

⏳ Säljtider har ökat kraftigt

I Finland:
- ca 4 månader i snitt nu
- jämfört med ~2,5 månader 2022
Försäljningstiden har alltså ökat med ~65%

👉 På en liten marknad som Mariehamn:

variationen är större
6–12 månader är inte ovanligt i svårare segment (t.ex. andelslägenheter)

📦 Utbudet är ett stort problem just nu

Rekordhögt utbud av bostäder
När det finns många alternativ:
- köpare kan vänta
- köpare förhandlar mer
- vissa objekt blir “osynliga”

👉 Klassisk effekt:

Det som inte säljs snabbt → blir ännu svårare att sälja

🧠 Köparbeteendet har ändrats

Köpare räknar med att kunna köpa under utgångspris
De är mer selektiva och långsamma

👉 Översatt till din situation:

många tittar
få lägger bud
beslut tar längre tid

💸 En viktig detalj du kanske märker själv

vederlag/avgifter har ökat
påverkar direkt köparens kalkyl

👉 För andelslägenheter är detta extra viktigt:

köpare tittar mer på månadskostnad än pris
hög avgift = färre intresserade

⚠️ Specifikt för andelslägenheter

Detta är viktigt – och ofta underskattat:

Andels-/bostadsrättsliknande objekt:

mindre bankvänliga (ibland)
mer komplexa juridiskt
smalare målgrupp

👉 I en svag marknad slår detta hårdare
→ de tar ofta längre tid att sälja än vanliga ägda bostäder

📊 Så vad betyder “snart ett år” i ditt fall?

Tyvärr:

👉 Det är inte onormalt just nu
👉 Men det betyder nästan alltid att något av detta gäller:

Pris lite för högt i dagens marknad
Objektet konkurrerar med många liknande
Månadskostnaden sticker ut
Fel målgrupp / marknadsföring

🔎 Det är här det blir konkret (viktigt)

I dagens marknad finns egentligen bara 3 sätt att få saker att hända:

1. Pris (största faktorn)

marknaden idag är prisdriven
små justeringar kan göra stor skillnad

2. Positionering

rätt målgrupp (t.ex. investerare vs boende)
tydlig “story” (billig? centralt? låg avgift?)

3. Timing / reset

ibland behöver man:
- ta bort annons
- lägga ut igen (”nytt objekt”)

🧠 Min raka bedömning

Utifrån allt:

👉 Du sitter inte med ett “dåligt objekt”
👉 Du sitter i en trög marknad + hög konkurrens

Och:

👉 När det tar ~1 år → marknaden säger:

“priset matchar inte efterfrågan”

Vill du att jag hjälper dig mer konkret?

Om du vill kan jag ge riktigt skarp feedback om du delar:

pris (nu + ev tidigare)
storlek / avgift
läge i Mariehamn
typ av andel (bostadsrätt, hyresandel, etc.)

Då kan jag säga ganska exakt:
👉 om det är priset, objektet eller marknaden som är huvudproblemet.

Prompt: Länk till fastighetsannonsen

maklarhuset.ax/objekt-till-salu/centrumnara-trea-markplan

Jag har tittat igenom din annons nu – och jag kommer vara rätt rak, för det här är exakt den typen av objekt där små saker gör stor skillnad.

📍 Din lägenhet (kort sammanfattning)

Väktargränd, centrumnära
79 m², 3 rok
Markplan + uteplats
Avgift: ca 304 €/mån
Byggår: 1980
Äldre standard / renoveringsbehov
Pris: 163 000 €

🧠 Min direkta analys (det här är kärnan)

👉 Du ligger i ett “svårt segment” just nu:

+ Bra:

markplan (många gillar)
uteplats
låg avgift (relativt OK)
centrumnära

– Svårt:

äldre standard (“renoveringscase”)
1980-tal (inte “nytt nog”)
radhusliknande upplägg (smal målgrupp)
konkurrens från renoverade objekt

💥 Den viktigaste punkten: pris vs verklighet

Låt oss jämföra med andra objekt (samma mäklare):

Trea, 75 m² → 140 000 €
Trea, 76 m² centralt → 185 000 € (renoverad)
Din → 163 000 € (renoveringsbehov)

👉 Det här säger marknaden:

Du är prissatt närmare “färdig bostad” än “renoveringsobjekt”

📉 Vad köparen tänker (det här är avgörande)

En typisk köpare gör så här:

Ser din: 163k
Tänker:
- renovering: 20–40k €
“verkligt pris” i huvudet:
👉 ~190–200k total kostnad

Sen jämför de med:

färdiga objekt ~180–190k

👉 Då faller din bort direkt

⏳ Varför den inte säljs (mest sannolika orsaker)

1. Pris vs skick (största)

Inte katastrof – men 10–20k fel i dagens marknad räcker

2. “Mellansegment-problem”

Du är varken:

billig nog → locka renoverare
eller fin nog → locka bekväma köpare

👉 detta är exakt det som står still just nu

3. Psykologisk effekt (underskattad)

Efter lång tid ute:

👉 Köpare tänker:

“Vad är fel med den?”

🔧 Vad jag skulle göra (konkret)

🥇 Alternativ A: justera pris tydligt

Inte lite.

👉 Jag hade testat:

149 000 € (eller 152k max)

Varför:

psykologiskt nytt segment
triggar filter på sajter
känns “deal”

🥈 Alternativ B: repositionera

Om du inte vill sänka:

tydligt sälja som:
- “renoveringschans”
- visa före/efter (skiss/bild)
rikta mot:
- händiga köpare
- investerare

🥉 Alternativ C: reset (underskattad)

ta bort annons 2–4 veckor
lägg ut igen som “ny”

👉 detta kan göra stor skillnad i liten marknad

📊 Min ärliga bedömning

👉 Objektet är helt säljbart
👉 Problemet är positionering + pris i dagens marknad

Och viktigast:

Det är inte du – det är exakt den här typen av objekt som är svårast just nu

🧠 En sista viktig sak (från erfarenhet)

När något ligger ute ~1 år:

👉 marknaden har redan sagt sitt

Det betyder inte:

att objektet är dåligt
utan:
att det nuvarande erbjudandet inte matchar efterfrågan

Vill du gå ännu mer konkret?

Jag kan:

räkna exakt “rätt prisintervall”
simulera vad köpare kalkylerar
eller föreslå exakt hur annonsen borde skrivas om

Säg bara 👍

Prompt: Generellt sett, vad finns det för olika typer av bostäder på Åland, som hus, hyreslägenhet, osv

Bra fråga – Åland har faktiskt en ganska egen bostadsstruktur jämfört med både Sverige och fastlands-Finland. Det är lätt att blanda ihop begreppen, särskilt “andelslägenhet”.

Här är en tydlig översikt 👇

1. Egnahem / villa (fastighet)

Vad det är:

Du äger hus + mark (eller arrende i vissa fall)

Typiskt på Åland:

Vanligaste boendeformen totalt sett
Mycket utanför Mariehamn (Jomala, landsbygden)

Ekonomi:

Ingen månadsavgift (förutom drift)
Du ansvarar för allt

För vem:

Familjer, permanentboende

2. Ägarlägenhet (aktiebostad)

Vad det är:

Du äger aktier i ett bostadsbolag → rätt att bo i lägenheten
Motsvarar ungefär svensk bostadsrätt

Ekonomi:

Månadsavgift (vederlag)
Ev. bolån i föreningen

Typiskt:

Vanligast i Mariehamn
Nyproduktion driver prisnivåer

För vem:

Standardval för köp i stan

3. Andelslägenhet (din kategori)

Vad det är:

Liknar ägarlägenhet men:
- ofta äldre struktur
- ibland mer radhus-/markplanskaraktär
- ibland juridiskt/ekonomiskt lite annorlunda upplägg

Viktigt:

Mindre standardiserat än moderna bostadsrätter
Kan uppfattas som “mellanform”

Ekonomi:

Avgift (ofta relativt låg)
ibland enklare föreningar

För vem:

Prisvärda alternativ
men svårare att sälja i trög marknad

4. Hyreslägenhet

Vad det är:

Du hyr – äger inget

Typer:

Privata hyresvärdar
Ålands Bostadsrättsförening / kommunala aktörer

Ekonomi:

Hyra per månad
ofta begränsat utbud

Trend:

hyror har stigit → ganska stark efterfrågan

5. Bostadsrätt (finländsk modell, “ARA”/subventionerad)

Vad det är:

Hybrid mellan hyra och ägande
du betalar insats + månadsavgift
men äger inte fullt ut

På Åland:

Finns, men inte lika dominerande som i Finland

För vem:

stabilt, mindre risk
inte spekulationsobjekt

6. Fritidshus / sommarstuga

Vad det är:

sekundärbostad

Speciellt på Åland:

mycket vanligt
ofta strandnära → stor variation i pris

Viktigt:

kan finnas restriktioner (hembygdsrätt m.m.)

⚖️ Snabb jämförelse

Typ	Ägande	Avgift	Marknadsläge
Egnahem	Fullt	Nej	Stabil
Ägarlägenhet	Ja (via aktier)	Ja	Mest likvid
Andelslägenhet	Ja (variant)	Ja	Trögare
Hyresrätt	Nej	Hyra	Hög efterfrågan
Bostadsrätt (FI-modell)	Delvis	Ja	Stabil
Fritidshus	Fullt	Nej	Varierar mycket

🧠 Viktig insikt (kopplat till din situation)

Marknaden just nu prioriterar:

✅ Nyare / inflyttningsklart
✅ enkla att förstå (standard bostadsrätt)
⚠️ mindre gärna “mellanformer” (andelslägenheter)

👉 Därför känns just din kategori segare

Vill du att jag kopplar detta direkt till:

vilka typer som säljer snabbast just nu i Mariehamn
eller hur köpare resonerar mellan dessa val (väldigt relevant för din försäljning)?

Prompt: Skulle vara intressant med någon indikering om fördelningen i Mariehamn, i procent

Det finns faktiskt ganska bra statistik på detta – men man får pussla ihop den lite. Här är en realistisk uppskattning av fördelningen i Mariehamn baserat på senaste data från ÅSUB (2023–2024).

📊 🏙️ Fördelning av bostadstyper i Mariehamn (ungefär)

🏢 Lägenheter (flervåningshus)

≈ 55–60%

Den klart största kategorin
Inkluderar:
- ägarlägenheter (bostadsrätt/aktiebostad)
- hyreslägenheter
Enligt statistik bor 57% i flervåningshus

👉 Detta är “stadens norm”

🏠 Småhus (egnahem/villor)

≈ 30–35%

“Var tredje hushåll” i Mariehamn
Lägre än resten av Åland (där det dominerar)

👉 Fortfarande viktigt segment, men inte majoritet

🏘️ Radhus / markplanslägenheter (inkl. din typ)

≈ 5–10% (uppskattning)

Inte exakt uppdelat i statistik
Men:
- på landsbygden ~10%
- i Mariehamn något liknande eller något lägre

👉 Detta är en liten men tydlig nisch

💸 Upplåtelseform (hur man bor – minst lika viktigt)

🏢 Hyresrätt

≈ 40–45%

“över 40% i Mariehamn”

👉 Väldigt högt jämfört med resten av Åland

🏠 Ägt boende (ägarlägenhet + hus + andelar)

≈ 55–60%

👉 Lägre än Åland totalt (~70%) eftersom staden har fler hyresrätter

🧠 Viktig insikt (det här påverkar din situation mycket)

Om man kombinerar detta:

👉 “Din kategori” (andelslägenhet / radhus / markplan)

ca 5–10% av marknaden
men:
- konkurrerar med:
  - 55–60% lägenheter
  - 30–35% hus

👉 dvs:

du säljer i en smal del av en liten marknad

🔎 Hur köpare tänker (baserat på denna fördelning)

Typiska val i Mariehamn:

🥇 Lägenhet (enkelt, centralt)
🥈 Hus (om man vill ha “riktigt boende”)
🥉 Din kategori (mellanläge)

👉 Problemet:

din typ hamnar ofta i:

“varken eller”

📊 En ännu enklare bild

Tänk Mariehamn så här:

🟦 60% → lägenheter
🟩 30% → hus
🟨 10% → radhus/andels

👉 Och inom lägenheter:

nästan hälften är hyresrätter

🧠 Min slutsats (kopplat till din försäljning)

Det här är egentligen kärnan:

Du säljer inte bara en bostad – du säljer en kategori med begränsad efterfrågan

Och i en trög marknad:

stora segment säljer först
nischer står still längre

Vill du gå ett steg djupare?

Jag kan bryta ned:

exakt vilka köpare som faktiskt köper din typ av objekt
eller uppskatta hur många realistiska köpare som finns i Mariehamn just nu

(det blir ganska konkret och ofta rätt ögonöppnande)

Prompt: hur många realistiska

Bra – nu blir det riktigt konkret.

🎯 Hur många realistiska köpare finns för din typ?

Vi börjar från verkliga siffror:

Mariehamn har ca 11 800–12 000 invånare

Men alla är ju inte köpare – så vi bryter ned:

🔢 Steg-för-steg (realistisk tratt)

1. Hushåll (inte individer)

~12 000 invånare → ca 5 500–6 000 hushåll

2. Andel som byter bostad ett givet år

Typiskt:

5–7% av hushåll flyttar per år

👉 i Mariehamn:

≈ 300–400 potentiella “flyttare” per år

3. Andel som köper (inte hyr)

ca 50–60% av dessa

👉 kvar:

150–220 köpare per år

4. Andel som letar just lägenhet (inte hus)

ca 60%

👉 kvar:

90–130 köpare

5. Din kategori (andels / markplan / äldre)

ca 10% av marknaden (som vi gick igenom)

👉 kvar:

9–13 personer per år

💥 Slutsats (den viktiga siffran)

👉 ~10 seriösa köpare per år
för just din typ av bostad i Mariehamn

⏳ Vad betyder det i praktiken?

Om vi fördelar över tid:

10 per år
→ ~1 köpare per månad (i snitt)
→ men i verkligheten:
- kluster (2–3 samtidigt)
- sen tomt i månader

🧠 Varför det känns som “ingen finns”

För att:

👉 du är beroende av att:

rätt person
med rätt behov
med rätt ekonomi
råkar leta just nu

Det är en synk-problematik, inte bara pris

⚠️ Och nu det brutalt viktiga

Om din bostad inte säljs på ~1 år:

👉 du har sannolikt “missat” hela den årliga köparpoolen

Det betyder:

alla ~10 potentiella köpare har sett den
och sagt “nej (eller inte tillräckligt intressant)”

📉 Vad krävs då?

För att trigga nästa våg behöver något ändras:

1. Pris → få nya att reagera

eller

2. Ny exponering → nå nya köpare

eller

3. Positionering → få rätt köpare att känna “detta är perfekt”

🧠 En viktig insikt som få tänker på

På små marknader som Åland:

Du konkurrerar inte med “många köpare”
Du konkurrerar om väldigt få specifika människor

🧩 Kopplat till din situation

Att det tagit ~1 år betyder inte:

❌ att något är “fel”
✔️ utan att:

👉 matchningen inte klickat ännu

Vill du att jag går ännu mer konkret?

Jag kan:

uppskatta exakt vilka de 10 köparna är (profilmässigt)
eller räkna på:
- hur prisändring påverkar sannolikhet att sälja

Det brukar bli ganska tydligt vad nästa steg bör vara.

Prompt: Pris per kvadrameter?

Bra att du tar upp just pris per m² – det är exakt det många köpare (medvetet eller omedvetet) jämför.

📊 Din lägenhet – pris per m²

Pris: 163 000 €
Storlek: 79 m²

👉
≈ 2 063 €/m²

📉 Jämfört med marknaden i Mariehamn

2025 snitt: ca 2 846 €/m²
2024 snitt: ca 3 650 €/m²

🧠 Snabb tolkning (viktig!)

👉 Du ligger ~25–30% under snittet

Det låter bra – men:

❗ snittet innehåller mycket nyproduktion och renoverade objekt

🎯 Mer rättvis jämförelse (din kategori)

För:

1980-tal
ej renoverad
markplan / radhusliknande

👉 realistiskt marknadsintervall:

≈ 1 800 – 2 200 €/m²

💥 Vad det betyder för dig

👉 Du ligger:

mitt i intervallet
kanske lite i övre halvan

📉 Problemet (det subtila)

I en stark marknad:

detta hade fungerat

I dagens marknad:

köpare vill ha “rabatt”

👉 de letar snarare efter:
~1 700 – 1 900 €/m²

🔢 Vad det betyder i euro

€/m²	Totalpris
2 060 (nu)	163 000 €
1 900	~150 000 €
1 800	~142 000 €

🧠 Koppling till din säljtid

Detta matchar exakt vad vi såg:

👉 Du ligger precis över där affärer händer

Inte:

helt fel
Men:
inte tillräckligt attraktivt för att trigga köp

🎯 Min raka slutsats

Du är korrekt prissatt för 2023
men lite för högt för 2025-marknaden

⚖️ Vad jag hade gjort

Om målet är att sälja (inte testa marknaden):

👉 sikta på:

~1 850–1 900 €/m²
dvs:
- 145 000 – 150 000 €

🧠 En viktig psykologisk detalj

Skillnaden mellan:

163k → 149k

är inte bara 14k…

👉 det är:

nytt sökfilter
“bra deal”
fler klick
fler visningar
större chans att träffa rätt av de ~10 köparna

Vill du att jag jämför exakt med några specifika aktuella objekt i Mariehamn just nu (så du ser hur köpare faktiskt väljer mellan dem)?

Prompt: ja

Perfekt – nu jämför vi din lägenhet mot verkliga objekt som ligger ute just nu, så du ser exakt hur en köpare tänker.

📊 🔍 Konkret jämförelse (Mariehamn / närliggande)

1. Renoverad / nyare (din största konkurrent)

78,8 m², pris 195 000 €
👉 ≈ 2 475 €/m²

✔️ 2008 byggår
✔️ modern standard
✔️ markplan + uteplats

2. Renoverad 70-tal (direkt jämförbar)

75 m², pris 140 000 €
👉 ≈ 1 867 €/m²

✔️ nyrenoverat badrum + kök
✔️ bättre skick än din

3. Typiska centrala treor

72 m², 155 000 €
👉 ≈ 2 150 €/m²

✔️ ofta bättre skick
✔️ centralt läge

4. Mindre lägenheter (för referens)

42 m², 120 000 €
👉 ≈ 2 850 €/m²

👉 små lägenheter → alltid högre €/m²

🧠 Och din:

79 m², 163 000 €
👉 ≈ 2 060 €/m²

💥 Den viktiga jämförelsen (det här köparen gör)

Typ	€/m²	Kommentar
Din	~2 060	äldre / renoveringsbehov
Renoverad 70-tal	~1 870	bättre skick (!)
Centrala treor	~2 100–2 200	ofta bättre standard
Nyare (2000+)	~2 400–2 500	premium

⚠️ Här är problemet (väldigt tydligt nu)

👉 Din ligger:

över renoverade äldre objekt
nära finare objekt

Men:

har lägre standard

🧠 Exakt hur en köpare tänker

De sitter och jämför:

“163k + renovering 30k = ~190k”

Sen ser de:

renoverad: 140–155k
nyare: ~190k

👉 Slutsats:

“Varför ta risken?”

📉 Därför står din still

Inte för att den är fel…
utan för att:

👉 den är inte bäst i någon kategori

inte billigast
inte finast
inte nyast

🎯 Vad krävs för att bli “vinnare”

Du måste vinna i EN kategori:

🥇 Antingen: billigast

👉 ~1 800–1 900 €/m²
👉 ≈ 145–150k

🥈 Eller: visa potential

👉 tydlig “renoveringsdröm”
👉 annars väljer köpare färdigt

🧠 Min tydliga slutsats (nu med data)

Din prissättning är logisk – men inte konkurrenskraftig

Och viktigast:

👉 Det är inte mycket fel
👉 men i denna marknad räcker “lite fel” för att inget ska hända

🔚 Om jag ska vara helt ärlig (rå rådgivning)

Om målet är att sälja inom rimlig tid:

👉 149k är “sweet spot”
👉 155k kan funka
👉 163k → sannolikt fortsatt väntan

Vill du att jag gör en ännu mer exakt analys:

“vilket pris ger 50% chans att sälja inom 3 månader”
vs “maxpris om du kan vänta 1–2 år”

(det går faktiskt att uppskatta ganska bra på en så här liten marknad)

Prompt: ja, på båda förslagen

Bra – då gör vi det mer kvantitativt och konkret. Jag använder din lägenhet + nuvarande konkurrens + hur liten köparbasen är i Mariehamn.

🎯 Scenario 1: “Sälja inom ~3 månader” (≈50% sannolikhet)

👉 Du behöver ligga där köpare känner “bra deal” direkt

💰 Rekommenderat intervall

145 000 – 150 000 €
≈ 1 830 – 1 900 €/m²

📊 Vad händer i detta läge

Du blir:
- billigare än renoverade objekt
- tydligt attraktiv som “projekt”
Du kommer:
- dyka upp i fler sökfilter
- få fler visningar
- trigga bud (eller åtminstone seriösa diskussioner)

📈 Sannolikhet (grovt men realistiskt)

~50% inom 3 månader
~70–80% inom 6 månader

👉 För liten marknad = detta är faktiskt ganska “snabbt”

🧠 Viktig detalj

Du matchar då:

2–3 av de ~10 årliga köparna direkt

🎯 Scenario 2: “Maxpris, kan vänta 1–2 år”

👉 Då spelar du ett annat spel:
vänta på exakt rätt köpare

💰 Möjligt intervall

158 000 – 165 000 €
≈ 2 000 – 2 100 €/m²

(= ungefär där du är nu)

📊 Vad händer

Du säljer bara om:
- rätt köpare dyker upp
- som gillar just:
  - markplan
  - läge
  - potential

📈 Sannolikhet

~20–30% inom 1 år
~50–60% inom 2 år

👉 dvs:

möjligt – men långt ifrån säkert

⚖️ Scenario 3 (mittemellan – ofta bäst i praktiken)

👉 realistisk kompromiss

💰 Pris:

152 000 – 155 000 €
≈ 1 920 – 1 960 €/m²

📈 Effekt:

inte “billigast”
men rimlig jämfört med skick

👉 sannolikhet:

~40% inom 3–4 månader
~65% inom 6–9 månader

🧠 Viktig psykologisk effekt (underskattad)

Pris	Köparreaktion
163k	“dyr för vad det är”
155k	“kanske rimligt”
149k	“intressant!”

👉 Det är inte linjärt – det är trösklar

📊 Sammanfattning

Mål	Pris	€/m²	Sannolikhet
Snabb affär	145–150k	~1 850	hög
Balans	152–155k	~1 940	medel
Maxpris	158–165k	~2 050	låg

🧠 Min raka rekommendation

Om du redan väntat ~1 år:

👉 Jag hade INTE valt maxpris-strategin längre

👉 utan:

antingen:
- gå ner till ~149k (reset + fart)
eller:
- 155k om du vill testa sista “rimlig nivå”

🔚 En sista sak (väldigt praktisk)

Om du ändrar pris:

👉 gör det inte med små steg (typ 163 → 159)

👉 gör ett tydligt hopp:

till 155 eller 149

Annars:

marknaden reagerar knappt

Vill du att jag även säger:

exakt hur du bör lägga om annonsen (text/bilder) för att matcha nya priset
eller hur du ska resonera med mäklaren kring detta (de tänker ofta annorlunda)

Prompt: Känns som en väldigt trög marknad just nu – är den ovanligt trög eller är det här normalt

Ja. Min bedömning är att den är ovanligt trög, även om den inte är historiskt unik.

Det finns egentligen tre nivåer att titta på:

1. Mariehamn specifikt – trögare än normalt

Mariehamn är en liten marknad. När:

utbudet ökar,
räntorna har varit högre under en längre tid,
och köpare blir försiktigare,

så får det mycket större effekt än i en storstad. Det räcker att 20–30 potentiella köpare skjuter upp sina köp för att marknaden ska kännas nästan stillastående.

Det är också därför man ser objekt som tidigare hade sålts på 2–4 månader nu ligga ute betydligt längre.

2. Finland som helhet – fortfarande återhämtning

De stora finska bankerna beskriver marknaden som en långsam återhämtning, inte en snabb vändning. Försäljningstiderna har fortsatt vara långa även när antalet affärer sakta ökar.

Det stämmer väl överens med det du upplever.

3. Din typ av bostad – ännu trögare

Det här är kanske den viktigaste delen.

Du säljer inte:

ett nytt premiumobjekt,
inte ett billigt “förstagångsköp”,
och inte ett friliggande hus.

Du säljer en äldre markplanslägenhet i mellanklassen. Just den kategorin har varit bland de mest trögrörliga eftersom köpare ofta väljer mellan:

ett billigare renoveringsobjekt,
eller betalar lite mer för något inflyttningsklart.

Om man ser tillbaka 15–20 år

Jag skulle grovt beskriva Mariehamns marknad så här:

Period	Marknad
2015–2019	Normal
2020–2022	Mycket stark (låga räntor, hög aktivitet)
2023	Kraftig inbromsning
2024	Fortsatt trög, men vissa segment gick bra tack vare nyproduktion
2025	Fortfarande trög
2026	Något bättre, men långt ifrån “normal”

Det betyder att om man jämför med det som var normalt före pandemin, så är dagens marknad fortfarande ovanligt långsam.

Det som faktiskt talar till din fördel

Jag tror inte att din lägenhet är “osäljbar”. Snarare har du råkat ut för en kombination av tre faktorer:

en ovanligt trög marknad,
ett objekt i ett segment med få köpare,
och ett pris där köpare inte upplever att de gör ett fynd.

Hade samma lägenhet legat ute våren 2021 eller början av 2022 tror jag att den sannolikt hade sålts betydligt snabbare, kanske inom några månader.

Något jag gärna skulle undersöka

Jag är faktiskt nyfiken på en sak, eftersom den kan säga mycket om just din situation.

Jag skulle vilja titta på historiken för just din bostad:

När köptes den senast?
För vilket pris?
Har utgångspriset ändrats under året?
Hur länge har den legat ute jämfört med liknande objekt i samma område?

Den jämförelsen kan ge en betydligt säkrare bild av om det främst är marknaden, priset, eller kombinationen som bromsar försäljningen. Jag kan även jämföra den med de senaste försäljningarna av liknande treor i Mariehamn i samma storlek och ålder för att se var den faktiskt ligger i dagens marknad.

Prompt: Ja

Det här blev faktiskt intressant. Jag hittade något som förändrar bilden en del.

Din lägenhet HAR redan fått en betydande prissänkning

Historiken visar:

Datum	Utgångspris
Nov 2025	163 000 €
Idag	149 000 €

Det är alltså en sänkning på 14 000 €, eller –8,6 %, vilket ger ett pris på cirka 1 886 €/m².

Det betyder att du redan ligger ungefär där jag tidigare uppskattade att marknaden borde börja reagera.

Det förändrar min analys

När vi pratade tidigare utgick jag från att priset fortfarande var 163 000 €. Med dagens pris på 149 000 € ser bilden annorlunda ut.

Jag skulle idag fördela orsakerna ungefär så här:

50 % marknadsläget
25 % att det är ett smalt segment (markplan/radhus, äldre standard)
25 % objektets individuella egenskaper (skick, köparkrets, konkurrens)

Tidigare hade jag sagt att priset var den största faktorn. Det tycker jag inte längre.

Det jag reagerar mest på

Du ligger nu på:

149 000 €
79 m²
≈1 886 €/m²

Det är faktiskt ganska konkurrenskraftigt.

Jämför med några andra aktuella treor:

Objekt	€/m²
Din	1 886
Norragatan	~2 153
Österhagsvägen (2008)	~2 411
Martallsvägen	~2 138
Östra Esplanadgatan	~2 265

Du är alltså inte dyr i kronor per kvadratmeter.

Då uppstår nästa fråga

Om priset nu är rimligt…

…varför säljs den ändå inte?

Då skulle jag börja titta på sådant som inte syns i statistiken:

Är planlösningen svår?
Upplevs kök/badrum som alltför gamla?
Finns det renoveringsosäkerhet?
Är bilderna tillräckligt attraktiva?
Är det få visningar?
Är det många visningar men inga bud?

Det är helt olika problem.

Det som faktiskt oroar mig lite

Det finns bara fyra lägenheter i hela bolaget.

Det är inte nödvändigtvis negativt, men vissa köpare kan fundera på:

hur stora framtida renoveringar blir,
hur kostnader delas,
hur sårbar ekonomin är.

Små bostadsbolag kan av vissa upplevas som mer osäkra än större föreningar.

Min gissning om marknaden just nu

Om jag skulle sätta ett betyg (där 10 är en glödhet säljar-marknad):

År	Betyg
2021	9
2022	8
2023	4
2024	4–5
2025	3–4
2026	5–6

Jag tycker alltså att marknaden har blivit lite bättre än för ett år sedan, men den är fortfarande klart trögare än vad som var normalt före ränteuppgången.

Det jag skulle vilja göra nu

Nu när priset är nere på 149 000 € tror jag faktiskt att det mest värdefulla inte är att diskutera ytterligare prissänkningar.

I stället skulle jag vilja göra en “köpargranskning” av annonsen.

Jag skulle gå igenom den precis som en köpare gör och peka ut:

vilka bilder som sannolikt får folk att klicka vidare,
vilka bilder som kan få dem att tappa intresset,
om texten framhäver rätt saker,
och vilka detaljer som kan skapa tvekan.

Jag misstänker faktiskt att det finns större potential där än i att sänka priset ytterligare från 149 000 €. Det är långt ifrån säkert att en sänkning till 145 000 € skulle ge samma effekt som en bättre presentation av objektet.

Prompt: #

EOP